미국 부동산 투자시 알아야 할 기본 지식들

US credit levels: Prime, alternative A (Alt A) and sub-prime.

US Credit Range: 300 ~ 850, US citizens’ average: about 700, Good level 690 ~ 720, excellent over 720, Not good lower than 690.

28/36 Rule: 미국에는 사람들이 28/36 규칙 이라고 부르는 월 총 수입 중 28%이하를 주택 비용을 지출하고, 주택을 포함한 모든 부채의 합산이 36% 이하로 관리해야 한다는 규칙이다. 이를 주택 투자에 적용해 보면 2025년 미국 평균 부동산 가격이 약 35만 달러인데 이 경우 연 수입이 최소 9만달러 이상이어야 하며 모기지를 납부금액이 약 1,957달러 이하로 유지해야 28규칙에 맞출수 있다.

Mortgage;

• From bank:
  • FRM (fixed rate mortgage)
  • ARM (Adjustable rate mortgage)
• Government guarantee Mortgage:
  • FHA (Federal housing administration): 저소득자, 저 신용자. Credit 점수에 따라 약 5%의 다운페이먼트만으로 모기지 가능
  • USDA (U.S. Department of Agriculture) 미국 농무부. 중.저소득층용 다운페이먼트 없이 100% 모기지 가능
  • VA (U.S department of Veterans affairs) 미국과 그 가족을 위한것. 다운페이먼트없이 100% 바을수 있슴
• 외국인은 주로 mortgage broker을 통해 가입
  • 브로커가 전체 모기리 장단점 이율등 정리해서 알려줌
  • 대출 도와줌.
  • 수수료는 대략 2~3%
  • 주의점: 공식 브로커인지 NMLS (National wide mortgage licensing system) 라이센스 확인, Le-financing (대출갈아타기) 시 위약금 같은게 있는지 확인 필요.

DTI: Debt to income mortgage

REIGs (Real estate Investment group): direct investment in real estate. Oursource management.

REITs (Real estate investment): indirect investment. Ex.: through ETF. Can buy at stock exchange

Flipping: 단타. 저점에 매수후 가격오르면 파는 단타전략

HOA (Home owners’ Association): 입주민대표 (but, HOA is onwers’ group), HOA fee: 운영관리비

FHA (Federal Housing Association)

LLT (Limited Liability company) 유한회사를 통해 부동산 구매하는것이 개인으로 구매하는것보다 경비처리, 세금등에서 혜택이 많다. 1인 부동산 투자 유한회사 가능.

NAR National Association of Realtor.

NAHB National Association of Home Builders

Standard & Poor’s는 Case-Shiller란 주택가격지수를 발표함

미국에서는 매도인이 부동산 중개 수수료 지불. 매수인은 지불안함. 중개수수료는 최대 ~6%로 협의.

미국 부동산의 경우 융자를 받아 구입후 부동산 가치 상승시 그 상승한 가치 만큼 재 융자를 받을수 있으며 이 재 융자는 면세혜택도 가능하고 이를 통해 추가로 받은 융자를 통해 추가 투자가 가능하다.

1031 Exchange: 미국 국세청 IRS (internal Revenue Service) 세법 중 하나인 1031 섹션에 명시된 제도로 부동산 투자자가 집을 교환 (Exchange) 하면 양도세를 유예받을수 있어 1031 Exchange라 부른다

Property Mangement company: Ave. management fee 5~10% of monthly rental

Escrow closing states: In the U.S., the payment is done through using escrow (Escrow closing state) and there are 2 types of escrow payment depending on the state. 1 is dry closing and the other is wet closing.

Attorney closing states